terça-feira, 2 de março de 2010

02/03/2010 Contrato de Locação

O artigo 505, ele não estabelece nem correção monetária e muito menos juros. Então para haver correção monetária e juros na cláusula de retrovenda, é necessária previsão expressa... e se não houver essa previsão, não há que se falar em correção nem em juros.
Então atenção para este aspecto, porque a lei restringe a restituição apenas ao preço recebido, não falando nada de juros nem correção monetária.
Continuando... “reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que,  durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitoria necessárias.”
  Na aula também passada, nós trabalhamos a venda “ad corpus” e “ad mensuram”... lei 6766, lei que trata de loteamento urbano.

- Cláusula especial de Preempção:
Preempção # Perempção
  Perempção é a perda do direito de ação por desídia do autor.
Ex: se o autor num processo civil, o autor da ação deixa esta ação ser extinta por desídia dele, por negligência dele, por 3 vezes, este autor não pode mais propor ação, porque o direito dele estaria perempto.
Então a perempção ela fulmina o direito de autor. No processo penal acontece isso e no processo civil também. Então seria uma desídia, uma negligência do direito do autor da ação. O que não nos interessa aqui.
  PREEMPÇÃO é um direito de preferência que assiste ao vendedor de recobrar a coisa móvel ou imóvel, caso o comprador queira revendê-la ou dá-la em pagamento. Então o direito de Preempção, é uma preferência que o comprador tem de recomprar a coisa, em duas hipóteses específicas:
- somente se o comprador quiser revender para terceiro; ou
- promover uma dação em pagamento*.
*Dação em pagamento = quando se assume uma prestação de uma natureza, e se paga com um bem de outra natureza. ex: você deve em dinheiro, mas paga com um carro).

O vendedor para poder vencer o direito de preferência, ele tem que pagar no mínimo o valor que o terceiro pagaria na revenda. Então para o comprador poder dar a preferência ao vendedor, o vendedor originário tem que pagar no mínimo o valor que o terceiro pagaria na revenda, ou o valor da obrigação que seria extinta com a dação.
Durante o prazo da cláusula de preferência, o donatário desse bem está sujeito a cláusula.
Qual o prazo para esta cláusula de preempção surtir efeito? Qual é o prazo para o vendedor exercer esse direito de prelação ou de preferência?
- o prazo é de 180 dia para coisa móvel
- prazo de 02 anos para coisa imóvel

- Cláusula especial de Venda a contento
Ocorre a venda a contento quando a compra e venda fica condicionada a manifestação de satisfação do adquirente. É um direito potestativo deste adquirente.
O contrato vigora sob condição... que condição é esta? Condição suspensiva, pois os efeitos do contrato ficam suspensos até que a condição se implemente. Portanto, os efeitos do contrato na venda a contento, ficarão suspensos até que a condição se implemente.
E qual é condição para se implementar? A manifestação de satisfação do adquirente, que é um direito potestativo*.

*Direito potestativo = é aquele que pode ser exercido independentemente da concordância de outrem.
Ex: se o adquirente diz que não está satisfeito com a coisa, o vendedor é obrigado a pegar ela de volta e pronto e acabou. Ele não pode discutir os motivos pelos quais o adquirente está insatisfeito; ele não pode se opor a essa manifestação de insatisfação. 
Ex²: reconhecimento de paternidade, é um direito potestativo. E é o caso de Pelé, que não queria de forma alguma reconhecer a filha dele, mas ele teve que reconhecer porque este é um direito potestativo dela, e independe se o Pelé quer ou não reconhecer, ela tem esse direito e pode exercer independentemente da concordância do Pelé, ela pode ter o nome do Pelé no documento dela.

Tem uma frase que marca muito claramente a venda a contento (que o professor não aceita na prova, haha)...
“Sua satisfação garantida ou seu dinheiro de volta”
A venda a contento é justamente isso, mas é claro que ela tem que estar bem expressa.
Ex: vamos imaginar que Ana tem problema de prisão de ventre, e aí ela vê o comercial do Activia na televisão prometendo que se em 15 dias você não tiverem com o intestino bom, o Activia devolve seu dinheiro. É um ótimo exemplo de venda a contento, porque apesar de não estar escrito, está expresso na televisão para quem quiser ver.

E aquilo que o CDC fala de compra e venda que você pode desistir em 7 dias, é a mesma coisa?? Não.
Tem uma coisa no Código de Defesa do Consumidor, que se chama direito de arrependimento.
Direito de arrependimento (art.49, CDC) = o consumidor que adquire o produto ou contrato de serviço fora do estabelecimento do fornecedor, tem 7 dias para desistir dessa contratação.
Duas questões importantes em relação ao direito de arrependimento:
- ele está presente em qualquer relação de consumo, desde que tenha sido fora do estabelecimento;
- e o prazo dele é de 7 dias
A venda a contento só surte efeito se estiver expressa, o art.49 não... comprou fora do estabelecimento, passado os 7 dias está garantido.
Dentro do estabelecimento comercial, não gera direito de arrependimento... Somente se o vendedor se propuser a fazer isso, mas se ele não se propuser, você não tem esse direito.

Se o representante for a sua casa? É venda domiciliar, e está dentro do 49.
Agora, o art.34 CDC, diz “o fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos.
Então, quando você for ao estabelecimento do representante, é como se a empresa estivesse ali, e então  é como se a venda estivesse dentro do estabelecimento, e portanto não caberia o 49.


CONTRATO DE LOCAÇÃO

Conceito
Pelo contrato de locação alguém cede a outrem o uso e gozo de coisa móvel ou imóvel infungível mediante remuneração, por prazo determinado ou indeterminado.
Portanto, o contrato de locação ele vai ter várias leis que vão regulá-lo.

Base Legal
A partir do art.565 do CC

Pelo contrato de locação, alguém cede a outrem...
- O cedente recebe o nome de locador ou senhorio (mas senhorio o prof. não gosta de usar).
- O cessionário recebe o nome de locatário ou inquilino

Para ser locador é preciso ser dono? Não... não precisa ser dono, não precisa ter domínio... É  necessário ter só posse.
Por que? Eu falei que o contrato de locação é aquele que alguém cede a outrem o uso e gozo... Portanto, baste ter posse, que é caracterizada pelo uso + gozo.
Então, para ser locador, não precisa ser dono.
Me dê um exemplo de alguém que pode ser locador, não tem domínio, mas tem posse!?!?? O que tem usufruto, que é o chamado usufrutuário.
O usufrutuário é um exemplo de pessoa que tem posse, não tem domínio, mas pode locar.
Então para ser locador baste ter posse. Por que basta ter posse? Anotem aí...
Locação é um contrato não translativo, pois não tem potencialidade de transferir domínio.
Então é um contrato que envolve questão de uso + gozo.

- Uso ≠ Gozo
USO é afruição (utilização) da coisa sem extração de frutos. O locatário não pode extrair frutos da coisa.
GOZO é afruição da coisa com a possibilidade de extração de frutos.
Ex: meu papai tem uma empresa de locação de van, de ônibus... e o seu papai, tem uma mineradora, e alugou ônibus e van para empresa do meu pai para carregar os funcionários da mineradora. Só que eu, descobri e falei pro meu pai que o dono da mineradora além de transportar o funcionário, fim de semana ele pega a van, cobra, e leva pessoas para passeios, ou seja, fins de semana usa com uma finalidade que não é transportar os mineradores.
Em tese, o locatário pode fazer isso? Pode, porque em tese ele tem uso + gozo. Então em tese ele pode fazer isso, desde que não desvie a finalidade da coisa. Ele pode sim extrair frutos. Essa é a regra da locação.
Porém, o locador pode proibir o gozo... mediante expressa cláusula contratual.
Então, a regra geral da locação é a possibilidade de uso e gozo. Entretanto, mediante expressa cláusula contratual é possível restringir o gozo.

Objeto
Então a locação é um contrato que envolve uso e gozo de coisa móvel ou imóvel infungível.
coisa móvel infungível: é aquela que não pode ser substituída por outra da mesma espécie, qualidade e quantidade.
Art.85, CC.
Ex: André está namorando uma estudante, aí você fala com sua namorada: amor, dessa vez não vai dar para sairmos, vamos ver um filme sábado a noite!?! Ai ela fala, vamos. Aí você vai à locadora de DVDs.
Locadora de DVDs... aí eu te pergunto, eu estou errado ao afirmar que contrato de locação tem por objeto coisa móvel infungível, ou aquela locadora está errada quando coloca lá locadora de DVDs?? Porque afinal, o DVD é uma coisa móvel fungível... e então, quem está errado, André ou a locadora?? Nenhum dos dois...
Porque a infungibilidade ela pode ser física ou jurídica.
Infungibilidade física é o imóvel, que é claramente fisicamente infungível.
Infungibilidade jurídica é aquela convencionada pelas partes; as partes podem convencionar a infungibilidade da coisa, ou seja, as partes podem estabelecer que não é possível a substituição do bem móvel. 
Ex (cont.): é o caso do DVD.
Vamos imaginar que a cunhada de André  de 3 anos, pega o DVD e destrói. André poderá no caso comprar outro DVD e entregar para a locadora no lugar daquele?? Não. Normalmente ele vai incorrer em cláusula penal, ou seja, ele vai pagar o filme, como por exemplo, pagar 50 reais no lugar de outro filme. A cláusula penal é uma precipitação de perdas e danos. Então, se o DVD que é coisa móvel fungível se transformou em infungível, eu não posso devolver outro DVD... eu tenho que devolver em dinheiro, pois eu sou o locatário e resolve-se em perdas e danos.
Então a coisa pode se transformar em infungível juridicamente.
Ex que o prof. sempre usa: se ele tem um livro com dedicatória, e ele aluga esse livro para mim, no final, ele quer o livro dele com a dedicatória, e não outro livro ainda que mais novo, o livro é dele, e para ele o livro é infungível, embora seja coisa móvel fungível.

Então, o contrato de locação é  onde alguém cede a outrem, o locador cede ao locatário, o uso e gozo de coisa móvel ou imóvel infungível, mediante remuneração.
- A locação é SEMPRE onerosa. Não existe locação gratuita.
Então a locação será sempre remunerada.
Locação gratuita é comodato.
- Remuneração no contrato de locação recebe o nome de aluguel.
- O valor do aluguel nos contratos é livre, não tem pré-fixação na lei... só tendo que respeitar os princípios contratuais, mas o valor do aluguel é livre, não tem valor pré estabelecido.
- O contrato ele pode ter prazo determinado ou indeterminado, mas TEM QUE TER prazo.
   Prazo determinado: é aquele que possui termo inicial e final.
   Prazo indeterminado: é aquele que possui termo inicial e termina mediante notificação, aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial.

Dica: jamais faça contrato de locação residencial por prazo indeterminado. Jamais faça contrato de locação verbal.

Então, eu disse que a locação envolve coisa móvel ou imóvel.
- para coisa móvel (a base legal é o CC)
- para coisa imóvel: - urbana (Lei 8245/91 – “Lei do Inquilinato”)
                               - rural (Lei 4504/64 – “Estatuto da Terra”)

Ex: vamos imaginar que André, como eu Alneir, gosta de cavalos. Só que para deixar seu cavalo na fazenda que é longe, você vai ver o bicho duas vezes por ano. Aí você resolve alugar um hotel de cavalos, colocar seu cavalo num haras hotel de cavalos que tem na Pampulha, porque assim todo fim de semana você pode ir lá, visitar seu cavalo tranquilamente. Aí seu cavalo fica lá junto com o meu.
Vamos imaginar que o hotel onde está  este hotel de cavalos é alugado. Então é alugado do dono do imóvel para o dono do haras. Este contrato de locação de locação é regido pela Lei 8245 ou pelo estatuto da terra?? Estatuto da Terra. Por que??
Porque o que define a locação como urbana ou rural, não é critério geográfico... embora o hotel de cavalos esteja na Pampulha urbana, a atividade é rural. Portanto, o que define uma coisa como urbana ou rural, em regra, é o critério da atividade.
Se a atividade for essencialmente urbana, locação predial urbana. Se a atividade for essencialmente rural, locação rural (Estatuto da Terra).
   O que é uma atividade rural? Agropecuária em geral (plantação, criação de animais, cuidar de animais, etc.)
   O que é uma atividade urbana? Basicamente, comércio, indústria, etc.
Via de regra,a localidade não importa. Via de regra!!!

- O CDC aplica-se sobre locação?? Depende... Depende de quê?
   Para coisa móvel, trata-se do CDC.
   Para coisa imóvel...
Ex: Alneir, aluga um imóvel que ele tem, para André. É uma relação de consumo? Não, por quê? Porque Alneir não é um profissional, não é um fornecedor, ele não loca com habitualidade... ele tinha um imóvel e locou. Então, não é locação, porque falta ao locador a intermediação profissional, a habitualidade.
Ex²: mesmo exemplo... Alneir deixou em uma administradora, que locou para André. É a mesma coisa, só que aqui eu tenho a intermediação de um profissional, e conseqüentemente aqui eu aplico o CDC.
Então, incide o CDC sobre as relações locatícias quando o locador for um profissional ou existir intermediação de um profissional; ou se for coisa móvel.

Locação Clássica
Locação classicamente, envolvia 3 objetos:
- Obra
- Serviço
- Coisa
Hoje não... os objetos obra e serviço saíram do contexto da locação, e hoje são contrato típicos, nominados.
  Obra virou Empreitada: e hoje, sempre que eu estiver cedendo para alguém a execução de determinada obra, não estou falando de locação, e sim de Empreitada.
  Serviço virou Prestação de serviço
Portanto, hoje, locação só  terá por objeto coisa móvel ou imóvel.

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