terça-feira, 30 de março de 2010

30/03/2010 Contrato de Mandato

Cabimento
O mandato é cabível em todos os casos onde não haja expressa previsão legal.
Então, em qualquer situação eu posso usar o mandato, exceto quando há expressa previsão.
Ex de proibição de utilização de mandato: voto... é expressamente proibido votar por procuração. Então, no caso de voto, não é possível a utilização do contrato de mandato.
Ex²: alistamento militar... também há expressa previsão da utilização de mandato.
Havendo proibição legal, não se pode utilizar o contrato de mandato.

Poderes
Em matéria de mandato, temos duas espécies de poderes:
  • Poderes gerais: são aqueles necessários a prática dos atos negociais. São aqueles sem os quais o mandatário ele não consegue praticar os atos.
    - Os poderes gerais não precisam estar expressos.

  • Poderes especiais: são aqueles que exorbitam os poderes gerais. São aqueles então que vão além dos poderes gerais.
    - Os poderes especiais devem estar sempre expressos.
Então, para a prática de determinados atos, poderes gerais são presumidos. E para determinados atos, é  necessário então poderes especiais que devem ser sempre expressos.

- No mandato judicial, conseguimos enxergar isso com muita clareza. O mandato judicial está no art.37 do CPC.
O art.38 propriamente dito é  em relação ao poderes... “A procuração geral para o foro, conferida por instrumento público, ou particular assinado pela parte, habilita o advogado a praticar todos os atos do processo...” Ou seja, em um mandato judicial, aquele previsto então no art.37 do CPC, os poderes são mencionados no art.38 e poderes gerais, quando ele diz: “...habilita o advogado a praticar todos os atos do processo...”
Então, o que são poderes gerais em um mandato judicial? Poderes gerais são, por exemplo, poderes para contestar, poderes para recorrer, poderes para participar de audiência... ou seja, são poderes inerentes a prática do mandato judicial; são poderes sem os quais o advogado não pode praticar nenhum ato no processo. Portanto esses poderes gerais são inerentes ao contrato de mandato.
Ao passo que, aqueles especiais devem estar expressos, e o 38 continua: “...salvo para receber citação inicial, confessar, reconhecer a procedência do pedido, transigir, desistir, renunciar ao direito sobre o que se funda a ação, receber, dar quitação e firmar compromisso.” Ou seja, esse outros poderes que vão além dos poderes gerais de postulação, como receber citação, confessar, transigir, renunciar o direito da parte... todos esses poderes então são poderes especiais, e portanto, tem que estar sempre expressos na procuração. Do contrário, o advogado no mandato judicial ele não tem esses poderes, ele não pode praticar se não tiverem expressos.
Então os poderes gerais são os comuns, os corriqueiros... e todo mandato tem poderes gerais. Agora, alguns vão ter poderes especiais, se expressamente mencionados na procuração.
Já que falamos rapidamente em mandato judicial...

Mandato Judicial
Mandato Judicial é aquele que possibilita o advogado postular em juízo, representando o mandante. Então, o mandato judicial ele é utilizado apenas para a postulação em juízo.
Regra geral do mandato judicial: o mandato judicial pode ser renunciado a qualquer tempo, mas o mandatário é responsável pelo processo por 10 dias contados da renúncia feita ao mandante. Ou seja, no mandato judicial, neste mandato utilizado para postular em juízo, o mandatário se ele renuncia o mandato, ele obrigatoriamente deve comunicar o mandante e ainda assim, o mandatário responde por todos os atos processuais, por mais 10 dias contados da data de comunicação da renúncia ao mandante. Então o mandante ciente da renúncia ele sabe que pelo menos por mais 10 dias o mandatário no mandato judicial responderá.
- Agora, no CPP,art.44... temos também uma característica interessante, particularmente no caso de queixa. O que é queixa no direito penal? Existem determinados crimes que são delitos de ação penal privada. Nos delitos de ação penal privada esta ação ela somente inicia mediante queixa.
Então, queixa, é quando a vítima ou seu representante aciona a máquina do judiciário, aciona o pode punitivo estatal. Então nessa crise de ação penal privada, a queixa pode ser dada por procurador, ou seja, é admitido mandato para oferecimento de queixa. Entretanto, por expressa determinação do CPP, é necessário que poderes especiais. Então, se amanhã ou depois o advogado vai oferecer uma queixa em benefício da vítima (ofendido), e essa queixa não tem poderes especiais, pode ocorrer a decadência do direito. Qual que é o prazo para oferecimento de queixa no direito penal, regra geral? 6 meses. Imagine que depois de 6 meses se detecta que o procurador que ofereceu a queixa não tinha poderes especiais... se ele não tinha poderes especiais, não vai poder ser oferecida a queixa depois... porque o prazo é decadencial, não interrompe e nem suspende. Conseqüentemente o poder punitivo estatal decai.
Dica: não se esqueçam de incluir poderes especiais na procuração quando o assunto for queixa.
 Art. 44 – “A queixa poderá ser dada por procurador com poderes especiais, devendo constar do instrumento do mandato o nome do querelante e a menção do fato criminoso, salvo quando tais esclarecimentos dependerem de diligências que devem ser previamente requeridas no juízo criminal.”
E ainda tem uma falha, porque a doutrina diz que o nome que deve constar não é  o de querelante, e sim, do querelado. O nome do querelante é claro que tem que constar, pois é o mandante.

Negócios Diferenciados
É claro que esse mandante, mandatário e terceiro existem negócios variados... vão ser regidos de forma diferenciada.
Eu quero dizer com isso, que a norma legal que vai atuar sobre determinadas relações podem ser oriundas do mandato, são diferenciadas.
Então eu tenho
  1. Mandante
  2. Mandatário
  3. Terceiro
Entre mandante e mandatário vão incidir as regras relativas ao mandato.
E entre mandatário e terceiro não vai incidir regra alguma, porque os atos praticados pelo mandatário vinculam o mandante.
Então entre mandante e mandatário eu vou aplicar ou regras da compra e venda; ou regras da prestação de serviços; ou regras do comodato; ou regras do casamento, etc.
- Quando é que vai incidir a norma em relação ao mandatário e o terceiro? Só quando o mandatário praticar os atos “ultra vires”. Se o mandatário não praticar atos “ultra vires” ele não está sujeito a nenhuma reprimenda do terceiro... regra geral o terceiro não tem nenhum direito em relação ao mandatário... o terceiro sempre tem direito em relação ao mandante.
- Então se o mandatário restringe a prática de seus atos aos poderes estabelecidos pelo mandante, entre ele e o terceiro não há nenhuma relação jurídica... porque não havendo ato “ultra vires” o mandatário não tem nenhuma responsabilidade.
- O negócio jurídico então será  sempre entre mandante e terceiro... ou mandante e mandatário.

Substabelecimento
Ocorre o substabelecimento quando o mandatário transfere os poderes recebidos pelo mandante para outrem.
Ex: advogado pedir para estagiário para ir ao fórum pegar processos. O advogado substabelece o estagiário para ir lá retirar os processos no fórum.

O substabelecimento ele pode ser com reserva ou sem reservas.
  • Substabelecimento com reserva: é aquele em que o mandatário transfere os poderes, mas pode continuar praticando os mesmos atos.
  - Com reserva quer dizer com reserva de iguais poderes. O mandatário reserva para si os poderes que ele transferiu. Então, o mandatário além de permitir que outras pessoas pratiquem os atos, ele reserva para si a possibilidade de também praticá-los. Os mesmo poderes que o mandatário transfere, ele reserva para si.

As partes do substabelecimento são:
 - substabelecente que é o mandatário
 - substabelecido que é a pessoa que recebeu (estagiário no exemplo acima)
Ele não é mandante não. Ele simplesmente transfere os poderes que o mandante outorgou, para outra pessoa.

E esse substabelecimento com reserva, ele pode ser
com reserva total: há transferência de todos os poderes, ou seja, o substabelecimento com reserva total, o substabelecido pode praticar todos os atos. Substabelecido e substabelecente (mandatário) podem praticar os mesmo atos.
com reserva parcial: apenas parte dos poderes são transferidos.
Ex: eu, Alneir, tenho duas audiências designadas para o mesmo dia e para o mesmo horário em cidades diferentes. Então eu posso substabelecer para um advogado apenas para ele fazer aquela audiência. Então eu fiz um substabelecimento com reservas, mantive os poderes em mim, só que foi parcial, porque ele só vai praticar aquele ato, ele não vai poder depois fazer mais nada do processo. Ou seja, foi um substabelecimento com reserva parcial.
Ex²: retirar alvará, retirar processo... está passando apenas parte dos poderes.


  Anotem aí: Os poderes gerais são interpretados extensivamente. E os poderes especiais são interpretados restritivamente.

  • Substabelecimento sem reserva: se equipara a uma renúncia, e acontece quando o mandatário transfere todos os poderes e não pode mais praticar os atos.
  - Sem reserva porque ele transfere os poderes e não reserva para si iguais. Ou seja, ele está dispondo de todos os poderes sem reservar nenhum para ele. Então se ele está  dispondo de todos os poderes sem reservar nada para ele, ele está  no fim das contas renunciando.
Ex: Alneir quando entrou para o tribunal da justiça ele tinha um escritório e estava na ativa e tinha sócios e tudo mais. Ele então teve que substabelecer sem reserva todos os seus processos, porque ele passou esses processos para uma outra pessoa e não reservou nenhum poder para si, porque ele não podia mais praticar atos processuais. Então ele “renunciou” seus poderes.

Art.667 do CC – nos parágrafos 2°, 3° e 4° estabelece as três hipóteses de substabelecimento proibido, substabelecimento autorizado e omissão na procuração em relação ao substabelecimento.
- Então lemos, parágrafo 3° que é o substabelecimento proibido: “Se a proibição de substabelecer constar da procuração, os atos praticados pelo substabelecido não obrigam o mandante, salvo ratificação expressa, que retroagirá a data do ato.”
Ou seja, se você não quer que o mandatário substabeleça... basta que esteja expressamente proibida na procuração.
- Se você não falou nada, enquanto mandante... incide o parágrafo 4°: “Sendo omissa a procuração quanto ao substabelecimento, o procurador será responsável se o substabelecido proceder culposamente.”
- O parágrafo 2° é aquele substabelecimento autorizado: “Havendo poderes de substabelecer, só serão imputáveis ao mandatário os danos causados pelo substabelecido, se tiver agido com culpa na escolha deste ou nas instruções dadas a ele.”
E como no exemplo já dado, foi o que eu fiz (eu, Alneir). A minha procuração ela tinha poderes para substabelecer. O que eu fiz?... Eu escolhi um advogado da minha confiança para substabelecer. Então eu só respondo se eu agir com culpa na escolha do substabelecido.

Pluralidade de mandatos
Ocorre a pluralidade de mandatos quando há a figura de mais de um mandante ou de mais de um mandatário.

E quando se falar em pluralidade de mandatários (mais de um mandatário), teremos
Mandato plural conjunto: quando os atos tem que ser praticados por mais de um ou por todos os mandatários.
Ex: (ele fala da cláusula 3 de um contrato)
“Podem praticar os atos relativos a esse mandato, Procuradores do grupo B entre si ou um deles com um do grupo C até o limite de um milhão e quinhentos mil reais.”
Ou seja, só podem praticar atos até um milhão e quinhentos mil reais procuradores do grupo B entre si, ou um do grupo B com um do grupo C. Se o ato for praticado por algum do grupo C ou por todos do grupo C, não pode, porque exige a presença de alguém do grupo B. O ato só tem validade se houver participação de todos aqueles determinados pelo mandato ou pelo mandante. Se não houver essa unificação, esse conjunto de mandatários na prática do ato, o ato é “ultra vires”.  

Mandato plural sucessivo: acontece quando um mandatário só pratica os seus atos depois de exaurida as atribuições do outro mandatário. É muito comum no mandato judicial.
Ex: existem determinados advogados que só fazem advocacia em segunda instância, e normalmente são os advogados mais renomados. Como é que as coisas são feitas? O advogado que vai atuar na 2ª instância, ele só atua quando o de 1ª instância já axauriu, quando já houve, por exemplo, sentença. Então o advogado que atua na 1ª instância, ele acompanha o processo todo até a sentença. Quando está na faze recursal, outro advogado passa a acompanhar o processo.
Então, aquele segundo mandatário, só vai atuar quando o primeiro já tiver exaurido todas as suas atribuições. Então o segundo mandatário atua sucedendo o primeiro e por isso é um mandato sucessivo.

Obrigações do Mandante e do Mandatário
Mandante
1ª) indenizar os danos sofridos pelo mandatário em decorrência da prática dos atos; 
2ª) o mandante é obrigado a ratificar os atos praticados pelo mandatário, desde que não haja excesso de poder... porque se houver ele não é obrigado. Mas se o mandatário praticou os atos dentro dos limites dos poderes, o mandante é obrigado a ratificar esses atos...quando requerido (porque as vezes não é necessário);
3ª) o mandante é obrigado a remunerar o mandatário no caso de mandato oneroso.
4ª) o mandante é obrigado a estipular os termos do mandato ( entenda-se ai delimitação de poderes ou estabelecimento de instruções). Ou seja, o mandante ele tem que instruir o mandatário para a prática dos atos.
5ª) o mandante é obrigado a ressarcir as despesas decorrentes do contrato. Ou seja, como o contrato de mandato, via de regra, é gratuito, todas as despesas decorrentes do contrato de mandato, o mandante é obrigado a ressarcir essas despesas.

Mandatário
1ª) o mandatário é obrigado a respeitar os limites dos poderes outorgados... senão passa a ter responsabilidade pessoal;
2ª) o mandatário é obrigado a indenizar os danos decorrentes da sua desídia (negligência, desleixo) na prática dos atos;
3ª) o mandatário é obrigado a prestar contas ao mandante. Art.668, CC.

Irrevogabilidade do Mandato
Regra geral, o mandato ele pode ser revogável a qualquer tempo... salvo cláusula expressa em contrário. Existem mandatos, exceções, que não podem ser revogados.
Ex: mandato em causa própria, que não pode ser revogado pelo mandante.
- Se o mandante revoga um mandato irrevogável, ele responde por perdas e danos. Além de ser irrevogável, não se extingue pela morte do mandante ou do mandatário.
- Mandato em causa própria é  aquele onde o mandatário pratica atos em seu próprio benefício.
Ex: contrato de gaveta – art.685, CC.

Extinção do Mandato
Art.682, CC: Cessa o mandato:
I – pela revogação ou pela renúncia; (mas no mandato em causa própria não pode ser revogado pelo mandante).
II – pela morte ou interdição de uma das partes;
III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou mandatário para os exercer;
IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.

sexta-feira, 26 de março de 2010

26/03/2010 Contrato de Mandato

Não houve aula por causa da greve!

terça-feira, 23 de março de 2010

23/03/2010 Contrato de Depósito

CONTRATO DE MANDATO

Conceito
Pelo contrato de mandato alguém recebe poderes de outrem para praticar atos ou administrar interesse em nome e por conta do outorgante.

Base Legal
A partir do art.653, CC.

Partes
O contrato de mandato, ele tem a figura do mandante e do mandatário.
Mandante é aquele que outorga os poderes, ou seja, é o outorgante.
Mandatário é aquele que recebe os poderes, ou seja, é o outorgado, também chamado de procurador.
Todos os atos praticados pelo mandatário vinculam o mandante... Exceto os atos “ultra vires”, que são aqueles em excesso de mandato, ou seja, fora dos limites do mandato.
Ex: Agora, vamos imaginar que Paulo, Guilherme e Karine foram para o Afeganistão, com passagem por enquanto só de ida. Karine já está no Afeganistão; Guilherme vai depois (está no Brasil ainda)...
Aí o que é que acontece... Karine, quando foi para o Afeganistão, tinha um namorado no Brasil... só que ela não quer perder o namorado, aí ela decide casar... só que não deu tempo de casar antes de ir para o Afeganistão. Então ela teve que ir, e ela está lá na Embaixada do Brasil no Afeganistão e liga para Guilherme e fala assim: Guilherme, eu estou disposta a mandar para você uma procuração, para você casar com meu namorado aí no Brasil, pode? Tem jeito? Aí Guilherme diz assim: você tem certeza que isso é certo? Tenho... então ta bom, e mandou a procuração. Então o que é que acontece... Karine e Guilherme fizeram um contrato de mandato. O instrumento desse mandato foi o que? A procuração... e por intermédio da procuração pode ser feito aqui um casamento. Ou seja, todos os atos praticados pelo mandatário vinculam o mandante. Então todos os atos praticados por Guilherme vinculam Karine. Guilherme vai sair casado do cartório? Não... quem vai sair casado do cartório é Karine.
Então, todos os atos praticados pelo mandatário vinculam o mandante.

Procuração
procuração é o instrumento do mandato, ou seja, a procuração é a prova do mandato.
Então o mandato, ele é provado na maioria das vezes pela procuração, que é um documento.
OBS: Procuração não é  instrumento dela mesma não... Procuração é instrumento de mandato.

FB – Regra geral, existe mandato sem procuração. Mas não existe procuração sem mandato.

O que eu quero dizer com essa frase bônus? Que o mandato então é a relação jurídica básica que vai preceder na maioria das vezes a procuração. E eu vou ter contrato de mandato, sem a existência de uma procuração, ou seja, ele vai ser provado de outra forma. Então contrato de mandato ele tem vida própria, e a procuração não existe sem um mandato que a precede.
Então, sempre por trás de uma procuração vai ter o contrato de mandato.

- A procuração ela pode ser pública ou particular
  a) Pública: Uma procuração por instrumento público é necessária quando o ato a ser praticado por intermédio dela (procuração), exige uma formalidade pública.
Ex: Casamento; venda de imóvel (pressupõe procuração por instrumento público feita em cartório)
Onde é que eu faço uma procuração por instrumento público? Qualquer cartório de nota.

  b) Particular: Uma procuração por instrumento particular será aplicada quando o ato não exigir formalidade pública.
Ex: matrícula na Fumec, pois é não é necessária procuração pública.
A procuração particular é aquela feita pelas próprias partes, não é feita em cartório.
- Ainda se tem a questão da firma reconhecida.
É possível que seu navegador não suporte a exibição desta imagem.                                              
                                               A firma reconhecida ou reconhecer firma é reconhecer a autenticidade                                                                                                                          .                                              da assinatura.E na procuração particular, pode ser exigida firma                                                                       .                                              reconhecida, pelo terceiro. Então o terceiro com quem o mandatário se relaciona, pode exigir da procuração particular reconhecimento de firma; autenticidade daquela assinatura. Quem faz esse reconhecimento de firma é qualquer cartório de nota onde a pessoa tenha ali o seu cadastro de assinatura... pode sim reconhecer firma em uma procuração particular.

Espécies de Procuração
Eu vou ter duas espécies de procuração...
  • Procuração “ad judicia”- é para o foro em geral (não precisa ser pública, pode ser particular).
A procuração “ad judicia”, ela serve para postular em juízo ou para se manifestar em juízo... ela tem essa finalidade.
  • Procuração “ad negocia”- é a procuração com poder amplo e ilimitado para atos negociais. É aquela que confere ao mandatário poderes amplos e ilimitados para a prática de atos negociais referentes ao mandante. É a procuração mais ampla. Via de regra é pública. É aquela que o mandatário faz praticamente tudo a mando do mandante.
Todos os poderes que você imaginar estão aqui nesta procuração “ad negocia” (tem que ser por instrumento público).
    Ex: movimentar conta bancária; declarar imposto de renda, abrir firma; fechar firma, etc. estão todos aqui dentro.

FB – O mandato pode ter prazo determinado ou não.
Pode ser que o mandante estabeleça o prazo. Se o mandante estabelecer um prazo, terminado o prazo, cessou o mandato. Se por ventura o mandato não tem prazo determinado, nós vamos para as cláusulas extintivas do Código Civil, que são várias, e trabalharemos mais a frente. 

Representação
Quando falamos de mandato, estamos falando de representação. O que é representação? A representação ocorre quando alguém pratica atos pelo titular de ralação jurídica. Vai ocorrer então, quando uma outra pessoa pratica os atos pelo titular da relação jurídica.
Então a representação nada mais é do que a prática de atos por outra pessoa que não o titular da relação jurídica. Essa prática de ato por outra pessoa pode decorrer da lei, de determinação judicial e pode decorrer da convenção das partes.

- Essa representação então, ela pode ser
  • Legal – quando a lei estabelece a hipótese de representação.
Ex: os pais em relação aos filhos, pois os pais representam os filhos. A hipótese é que a própria lei estabelece essa representação, e conseqüentemente, não é mandato.
  • Judicial – por ordem do juiz
Ex:O síndico da massa falida, quando ele administra a massa, ele é representante da massa? É.
É mandato? Não. A representação dele advém de uma ordem do juiz. Então síndico é uma hipótese de representação judicial.
Ex²:Quando alguém é tido como incapaz, o curador por ordem do juiz é o representante do incapaz.
Isso aqui que acabei de dizer não  é mandato. Embora seja representação, não é mandato.
Então, qualquer situação dessa, de representação por ordem do juiz não é mandato.
  • Convencional – é a única que é mandato.
Então sempre que falarmos de mandato estamos falando de representação convencional, pois decorre da vontade das partes.
Representação por ordem do juiz, representação por imposição de lei, não é mandato. Não deve-se confundir NUNCA.
Ex: o administrador de empresa (é uma representação convencional, pois deriva da vontade das partes).
Quando derivar da vontade das partes, é mandato, é convencional. Fora disso, está fora do contrato de mandato.

Preposição
A maioria da doutrina diferencia preposição de mandato.
O que é preposição?
No juizado especial, na justiça do trabalho, é muito comum uma pessoa, um empregado da empresa ou alguém que tem um vínculo empregatício com a empresa, ir as audiências representando a empresa. Ou seja, a PREPOSIÇÃO para a maioria da doutrina é diferente de mandato... porque para a maioria da doutrina, para que haja preposição é necessário que haja vínculo de emprego. Ou seja, o preposto, para a maioria da doutrina é empregado daquele que o constituiu. 
Então, preposição não é  mandato.

Zelo e Capacidade
Quando o assunto é mandato, o mandatário deve atuar com todo zelo e capacidade em prol dos interesses do mandante. Então o mandatário deve atuar com todo seu zelo, aplicar toda sua capacidade em prol dos interesses do mandante.
O mandante, verificado que o mandatário laborou contra os seus interesses, pode invalidar esses atos.
Então, se o mandatário praticou ato laborando contra os interesses do mandante, o mandante pode invalidar esses atos... porque o mandatário deve atuar em prol dos interesses do mandante.
Ex fictício: teve uma novela na globo, que uma mulher ela tinha muito dinheiro pois era dona de uma fábrica de lingeries. Ela casou com um cara pobre, e deu para esse cara uma procuração, outorgou então o mandato para esse cara. O cara que era casado com ela então pegou todo patrimônio dela que era rica, e passou para ele. Então de um dia para o outro ele ficou milionário e ela ficou pobre. Ou seja, com a procuração que ela outorgou, ele transferiu todo o patrimônio dela para ele. Para que ela resolvesse essa questão, bastava ela falar que o mandante não pode ter prejuízo em decorrência de ato praticado pelo mandatário contra os seus interesses. Ou seja, se for provado que o mandatário atuou contra os interesses do mandante, invalida todos os atos.
Ex real: todo contrato de cartão de crédito ou a maioria deles, tem uma cláusula que chama cláusula mandato. O que é a cláusula mandato que opera no cartão de crédito? Se você tem uma dívida de 100, e não tem 100 para pagar, normalmente se paga o mínimo, que é 15, 10%. Pago o mínimo vamos supor 15 reais, ouve então um débito de 85, que chamamos de crédito rotativo. O que o empréstimo de cartão de crédito com base na cláusula mandato alega para você? Que vai ao mercado financeiro, pega esses 85 reais do crédito rotativo, paga pro lojista e por isso cobra juros... juros de 11%, 12% ao mês. Ou seja, com base no mandato, o cartão de crédito vai ao mercado financeiro em seu nome, porque ele é seu mandatário... e pega esse dinheiro emprestado para pagar sua dívida. Isso é cláusula mandato.
É fácil provar que a empresa esta laborando contra os interesses do mandante aqui? Sim... ou seja, é um argumento que você vai usar para discutir juros no cartão de crédito. Ou seja, o cartão de crédito quando vai ao mercado, ele labora contra os interesses do mandante; não atua com zelo e capacidade. Porque se você mandante for ao mercado, você pega dinheiro emprestado a 2%, 3%. Se ficar provado que o mandante foi prejudicado com a prática de atos do mandatário, e possível discutir a validade desses atos.

Características
  1. confiança mútua: tanto o mandante deve confiar no mandatário e o mandatário deve confiar no mandante.
    Ex: contrato verbal... onde o mandatário recebe poderes do mandante de forma verbal. Se o mandatário não confia no mandante, e amanhã ou depois o mandante pode não ratificar aqueles atos que foram verbalmente autorizados... o mandatário passa a ter responsabilidade pessoal. Então imaginem... em um mandato verbal se o mandante não ratifica os atos praticados pelo mandatário, o mandatário passa a ter responsabilidade pessoal, e por isso o mandatário deve também confiar muito no mandante, sob pena de ter que se responsabilizar pessoalmente pelos atos praticados, que outrora, responsabilizaria o mandante.
    - No mandato verbal principalmente, caso o mandante não ratifique os atos praticados pelo mandatário, este (mandatário) passa a ter responsabilidade pessoal.

    b) aceitação: no mandato a aceitação é de duas formas:
      - tácita: deriva do início da prática dos atos pelo mandatário. Ou seja, ainda que o mandatário não tenha manifestado expressamente a sua intenção de aceitar... se ele (mandatário) der início a prática dos atos do mandato, houve uma aceitação tácita.
    Ex: anunciar um carro que lhe foi dado poderes para vender
    O silencio do mandatário, salvo melhor juízo ( porque tem doutrina que admite), não implica em aceitação.
       - expressa: a aceitação expressa se dá, mais comumente, de maneira verbal (através de palavras) 
ou mímica (por meio de gestos ou expressões corporais). A forma escrita é mais rara. Deriva de ato inequívoco.
Não se tem aceitação presumida em mandato.

Forma
  - Gratuito: regra geral, o contrato de mandato é gratuito... podendo ser oneroso quando o mandatário administra interesses por profissão lucrativa.
Ex: advogado; despachante... são mandatários que por profissão lucrativa administram interesses.
Regra geral é gratuito.
  - Livre: a forma do mandato é livre, devendo ser provado de acordo com o ato posterior a ser praticado. Ou seja, eu posso até firmar um contrato verbal, mas as vezes a prova dele vai demandar uma prova escrita, até mesmo uma procuração pública. Então vai depender muito a prova, mas a forma é livre, não há nenhuma forma específica para o contrato de mandato.
Ex: como é o caso do casamento... tem que ser procuração por instrumento público.  

Natureza preparatória no contrato de mandato
O contrato de mandato precede uma relação jurídica posterior, que será formada posteriormente.
Ex: como foi o caso do Guilherme com a Karine... ou seja, a Karine procurou o Guilherme e entre eles houve mandato. E depois entre o Guilherme e o noivo houve a relação jurídica posterior que foi o casamento. Ou seja, ele preparou uma situação jurídica para uma relação jurídica posterior.
Se o mandatário não tem nenhum ato posterior para praticar com o mandato, para que ele serve? Para nada. Via de regra é negócio jurídico preparatório, porque prepara uma situação jurídica para uma situação jurídica posterior.



sexta-feira, 19 de março de 2010

19/03/2010 Contrato de Doação

Hipóteses de vício na Doação
a) Doação Inoficiosa
É aquela onde o doador ultrapassa o limite de disposição previsto em lei. Nesse caso, quando o doador ultrapassa o limite, a doação é inoficiosa.
Ex: vamos imaginar que Gabriela é Juíza Federal e tem um patrimônio de 100. Você tem um filho. Vamos imaginar que você quer fazer uma doação de parte desse patrimônio de 100. Quando a pessoa ela tem um patrimônio X e possui herdeiros necessários (porque o filho será um herdeiro necessário), parte desse patrimônio da pessoa é destinado ao herdeiro. Essa parte recebe o nome de legítima.
> O que é que é a legítima então?
   Legítima é a parte do patrimônio de alguém que é afetado aos herdeiros necessários, ou seja, que é destinada aos herdeiros necessários.
A outra parte, recebe o nome de parte disponível.
Portanto, o patrimônio de 100 que eu possuo, 50% da legítima, e os outros 50% é parte disponível. Portanto, a pessoa só pode doar ou testar dentro dos limites da parte disponível.
O que excede esse limite é chamado de doação inoficiosa. Então doação inoficiosa é aquela que extrapola os limites da parte disponível.
Ex: imaginem que desse patrimônio de 100, a doutora Gabi doou para mim, 80. O que será inoficiosa então? 30, porque aquilo ali excede a parte disponível. A doação inoficiosa torna o contrato nulo, no que excede.
Então, o que eu vou anular desta doação que a Gabi fez para mim? 30, o restante permanece válido. E os outros 50 não válidos.

Dificultando um pouco...
Ex: a doutora Gabi tem 3 filhos, ele  pega 50% dessa parte disponível que ela pode doar, e passa para C. Se Gabi morrer, os outros 50% vão ser divididos para A, B e C... C pode ficar com 50% + 1/3 desses outros 50%? Regra geral, não. Se os outros dois concordarem, tudo bem.
Agora, se os dois herdeiros não concordarem, C que foi o donatário e é herdeiro, vai ter que fazer o procedimento que recebe o nome de colação.
  • O que é colação? Está lá no art.2002, CC... “Os descendentes que concordarem à sucessão do ascendente comum são obrigados, para igualar as legítimas, a conferir o valor das doações que dele em vida receberam, sob pena de sonegação.”
Então o C terá que no inventário do doador, trazer 50% do que ele já recebeu, para recompor o patrimônio de A e B. Ele não pode receber mais. Portanto, se C recebeu 50, ele terá que devolver 17 para A e B. Se ele recebeu 50%, ele vai ter que recompor. Então, aquele que recebeu mais, tem que recompor o patrimônio dos outros, se não houver concordância.

Doação de ascendente para descendente configura antecipação de herança, regra geral.

b) Doação Universal
É aquela onde o doador dispõe de todos os seus bens sem reserva de parte para sua subsistência.
Ex: meu pai e minha mãe eram casados no regime da comunhão parcial de bens. Meu pai faleceu antes de 2002, e nesta época minha mãe não era herdeira; hoje, a mulher já é herdeira. Mas na época que meu pai morreu minha mãe era apenas meeira (pegava metade do patrimônio). Portanto se existia o patrimônio de 100%, quando meu pai morreu 50% foi para inventário, e os outros 50% ficaram para minha mãe. Minha mãe, para evitar o inventário, ela pegou esses bens e doou para nós que somos 7 filhos. Então ela pegou tudo que era metade do patrimônio do meu pai em doou para nós.
Ela poderia ter feito isso? Não, porque ela fez uma doação universal... pegou todo o patrimônio que ela tinha e doou para nós. O patrimônio todo que ela tinha hoje é nosso.
- A doação universal é nula, ou seja, quando o doador dispõe de todos os seus bens sem reservar parte para sua subsistência, a doação é nula. Então, doação universal não é permitida.

Doação Indireta
Doação indireta é aquela onde alguém de forma reflexa beneficia outrem, sendo aplicado no que couber as regras do contrato de doação. Não é um contrato de doação propriamente dito, entretanto, se for possível o enquadramento na relação das regras da doação, nós vamos impedir.
Ex: renúncia de herança (já foi dado).
Ex²: Perdão de dívida, porque quando o credor não cobra do devedor, conseqüentemente ele está doando.

Uma coisa que é muito importante...
  • Inalienabilidade
  • Impenhorabilidade
  • Incomunicabilidade
Nos contratos benéficos, portanto, esses gravames são possíveis. Então esses gravames serão possíveis só nos negócios jurídicos benéficos.
Ex: doação
- O que é que é uma doação gravada com a cláusula de inalienabilidade? O bem doado não pode ser alienado. Então, não pode ser novamente doado (alienação gratuita), e não pode ser vendido (alienação onerosa).
- O que é que é uma doação gravada com a cláusula de impenhorabilidade? O bem doado não pode ser discutido por credores. O credor não pode discutir esse bem gravado da cláusula de impenhorabilidade.
Ex: Gustavo me deve e é pai de Thiago. Eu sou o credor. Você doa as suas quotas com cláusula de impenhorabilidade a Thiago. Eu consigo anular esse negócio, porque eu sou seu credor. Você não poderia ter feito isso.
Agora mudando...
Ex²: Eu sou credor de Thiago e Gustavo é pai dele. Você doa para o Thiago essas quotas. O Thiago já tinha essas quotas quando era credor? Não. Alguma vez já  tive parte do patrimônio dele de modo que eu pudesse discutir isso alguma vez na vida? Não. Então, se o contrato tem cláusula de impenhorabilidade eu continuo não podendo pegar esse bem, porque esse bem foi resguardado.

- O que é que é uma doação gravada com a cláusula de incomunicabilidade? Os bens doados, eles não fazem parte da comunhão de bens do casal.
Ex: se o donatário casa com alguém... bem incomunicável não se compartilham em um casamento. Se os donatários desse bem se casarem, se houver a cláusula de incomunicabilidade, esse patrimônio não seria incorporado no patrimônio do casal, porque ele é um patrimônio incomunicável; ele é só do donatário.





Cláusula de reversão
Pela cláusula de reversão o doador estabelece que os bens doados retornem ao seu patrimônio caso ele sobreviva ao donatário. Essa cláusula somente pode beneficiar o doador.
Ex: um avô que é pai de Alice, que é casada com Roberto... esse casal está esperando a vinda de um filho, que é um nascituro. Vovô adora a filha e está alucinado com o neto, só que odeia o genro (Roberto). Vovô quer beneficiar o neto e então doou um bem para o netinho. Aí esse netinho nasceu, espirou e morreu. Essa doação que foi feita ao nascituro vai para quem? Para a filha e para o genro, que são herdeiros do neto de vovô. Essa é a regra geral para um contrato normal, sem cláusula de reversão.
Agora, se a doação tem cláusula de reversão, se o contrato tem cláusula de reversão...
Ex²: avô doou para o netinho. O netinho nasceu e morreu. O patrimônio pela cláusula de reversão volta para o vovô. Ou seja, quebra a linha sucessória.
Então para que serve a cláusula de reversão na doação? Para quebrar a linha sucessória; para evitar que o patrimônio do doador vá parar nas mãos de quem ele não quer.
Então, se o donatário morre primeiro que o doador, o bem doado retorna ao patrimônio do doador.
Contrato dado em sala – “Não ocorrendo as previsões dos parágrafos antecedentes, estipulam os doadores que a doação aqui perpetrada a ele voltará na hipótese de sobreviver um ou ambos os doadores a todos os donatários, a teor do que dispõe o art.547 do CC.”
Portanto, o que é que esses doadores dessas quotas aqui fizeram? Estabeleceram que se ele sobreviverem aos donatários as quotas voltarão ao doador. Essa aqui é a cláusula de reversão.

Revogação da doação
Essa revogação da doação vai acontecer em duas hipóteses:
   1ª) Inexecução do encargo:
Ex: a Débora quando fez 18 anos iria ganhar um carro. Se ela não chegou aos 18, inexecutou o encargo. O que é que o pai dela pode fazer com essa doação? Revogar.
Naquele caso do vestibular, se a pessoa não passa no vestibular que era a condição para ganhar o carro... o pai revoga a doação. Se o encargo ele não é executado, o doador tem a prerrogativa de retornar seu bem ao patrimônio dele. Inexecução do encargo.
Lembram da doação condicional? É  aquela que depende de evento futuro e incerto, que é o encargo. Se você não cumprir o encargo, se a condição não se implementar, o encargo então foi inexecutado.
   2ª) Ingratidão: as hipóteses que vão ensejar a revogação por ingratidão são: art.557, CC
  • Homicídio doloso praticado pelo donatário contra o  doador;
  • Ofensa física praticada pelo donatário contra o doador;
  • Injúria ou calúnia praticada pelo donatário contra o doador.
  • Recusa de alimentos caso o donatário tenha condições e recuse esses alimentos ao doador; 
- Se o donatário não executou o encargo ou foi ingrato com o doador, o prazo para revogar essa doação e de 1 ano contado da ciência do fato pelo doador.
Se ele morreu, um ano da ciência do fato contado pelos seus sucessores.
- A legitimidade para propor essa ação é só do doador. Só o doador tem legitimidade para propor a revogação da doação, só o doador. Exceto em caso de homicídio... porque aqui os sucessores passam a ter legitimidade. Portanto, em caso de homicídio, a legitimidade é dos sucessores.




terça-feira, 16 de março de 2010

16/03/2010 Contrato de Doação

CONTRATO DE DOAÇÃO

Conceito
Pelo contrato de doação alguém transfere do seu patrimônio para o de outrem bens ou vantagens por ato de liberalidade
É possível que seu navegador não suporte a exibição desta imagem.   O doador (que dispõe dos bens) transfere bens para o donatário ( é o beneficiário dessa disposição).
 É possível que seu navegador não suporte a exibição desta imagem.   
           Não responde por vícios da coisa e nem pela evicção.
              Ex: então se eu dôo um bem para alguém, e não terei que repara os vícios dessa coisa, e muito menos pela perda da coisa por parte do donatário diante de uma evicção.  
É possível que seu navegador não suporte a exibição desta imagem.
- Via de regra, para ser doador tem que ser capaz.
- O donatário pode ser incapaz, e em tese, até mesmo não existir no momento contrato.
Ex: o nascituro... o avô pode doar para o netinho que ainda está na barriga da mãe.
- Admite-se em algumas situações, doação para prole eventual (mas na prática é difícil, mas é sim possível).
Ex: digamos que a doutora Rafa é casada mas ainda não tem filhos, e o pai dela quer doar para sua prele eventual, ela terá que aceitar.

Base Legal
Art.538 e seguinte do CC. Basicamente doação será tutelada só pelo CC, não vai ter lei especial e coisas do tipo.

Gratuidade
- O contrato de compra e venda e o contrato de locação que vimos nas aulas passadas, são contratos tipicamente onerosos.
- Diferentemente do contrato de doação, que via de regra, é um contrato gratuito. Ou seja, não há  contraprestação, é um contrato que não pressupõe contraprestação. Portanto, o doador quando dispõe do bem, ele não exige (via de regra) do donatário, uma contraprestação.
- O máximo que o doador vai exigir do donatário é o que chamamos de encargo. A doação pode ser com encargo.
A doação com encargo, pela doutrina, é um contrato oneroso. Então, se a doação tem um encargo, é considerado um contrato oneroso.
   O que se o encargo no contrato de doação? O contrato vai ser...
    • Uma obrigação de dar
    • Fazer
    • Não fazer
    • Suportar
Inclusive o encargo pode ser em dinheiro... até para o doador pode ser em dinheiro. Então o encargo pode ser até em dinheiro, até mesmo em benefício do doador.
- Agora, uma coisa que você  nunca pode esquecer: o encargo ele é consideravelmente desproporcional ao benefício. Ou seja, o benefício tem ser muito maior do que o encargo. O encargo tem que ser muito pequeno e o beneficio muito maior; tem que haver uma desproporção.
Ex: André tem um carro de 100 mil... só que ele adora Fiat 147. E Alneir tem um Fiat 147, que vale 2 mil. Se o André diz para Alneir que quer doar seu carro para ele, mas com o encargo ele quer o Fiat 147. Isso é uma doação com encargo, porque o sacrifício de Alneir de 2 mil é infinitamente inferior ao benefício de 100 mil... ou seja, o encargo ele é muito menor.
Ex²: Vamos imaginar que minha mãe tem um imóvel de 1 milhão. Vira para mim e diz assim: eu vou doar para você este imóvel, só que você terá que me manter durante 1 ano. E a somatória toda dessa manutenção da minha mãe fica em torno de uns 30 mil em um ano. Doação com encargo, em benefício do doador, em dinheiro... mas vemos que há a desproporção.
É claro que encargo ele não consiste só em ação, pode consistir também em omissão.
Então o encargo será uma ação ou uma omissão, via de regra, podendo também ser em dinheiro.
- O encargo pode ser em benefício do donatário.
Ex: quando você doa um bem para o donatário e o donatário tem que usar em benefício da atividade dele, para melhorar a situação dele. Então é em benefício do próprio donatário.
Em instituição de caridade é  muito comum... você doa uma ambulância para um asilo. Vai melhorar muito a condição do asilo, mas você coloca o encargo, de que tem usar para atender as velhinhas ou os velhinhos desse asilo. Vai melhorar muito para o donatário e recai em benefício dele mesmo.

Então, via de regra, o contrato é gratuito... mas se houver encargo, a doutrina transfere este contrato para oneroso. Embora encargo aqui seja diferente de contraprestação, porque há desproporção.

≠ testamento
O contrato de doação é ato “inter vivos”, diferente de testamento que é ato “causa mortis”.
>Testamento é ato unilateral de manifestação de última vontade.
Ex: Imagine que Mariinha, tem filhos... Filho A, B e C.
                                                      
                                                                Mariinha
                                                                              /     /    /
                                                                              A     B    C

Quando Mariinha morreu, C não quis os bens que ela deixou. Conseqüentemente o patrimônio de B e de A aumentou. Isso é doação? Quando C renunciou a herança, aumentando, portanto o patrimônio de A e de B, ele fez doação? Sim... e isto recebe o nome de doação indireta.
Embora não haja um contrato propriamente dito, sofre a incidência das regras da doação.
  • Doação indireta = ocorre quando alguém de forma reflexa/ transversa pratica ato de liberalidade em prol de outrem, embora não haja contrato.

Traços da doação
  1. Liberalidade: é ato de livre vontade de agraciar, de beneficiar.

(COMPLETAR)

terça-feira, 9 de março de 2010

09/03/2010 Contrato de Locação

Vamos acabar então a questão da denúncia vazia na locação residencial.
Na aula passada eu comecei a tratar de denúncia...
E falei da denúncia cheia que são os casos onde há motivos para o locador desocupar o bem e retomar a coisa imóvel no curso do contrato. São hipóteses, portanto, de denúncia cheia.
E eu tenho também a chamada denúncia vazia. O que é denúncia vazia? É a denuncia obviamente sem motivação; é a denúncia imotivada.
A denúncia vazia funciona assim...
Ex: Vamos imaginar que esse contrato de locação é de 30 meses. Chegando ao final dos 30 meses, o que acontece com a locação? Chega ao seu fim. Só que o locatário permanece no imóvel sem oposição do locador, por mais 30 dias. O que é que vai acontecer com este contrato? A partir daqui, ele se torna um contrato de prazo indeterminado. A partir da indeterminação, neste momento caberá denúncia vazia.


                                                               Denúncia vazia (30 dias)                                        
                                                         /
           30 meses                  30 dias       /       indeterminado
I                                >                     I_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _0


Então quando é que vai ser cabível a denúncia vazia? Contrato com prazo igual ou superior a 30 meses, que se indeterminam caso o locatário permaneça no imóvel por mais 30 dias sem oposição do locador. A partir do momento que o contrato se indeterminou, a partir desse instante cabe denúncia vazia. No caso do contrato o locador pode retomar o imóvel? Não, no prazo do contrato o locador não pode retomar o imóvel, salvo denúncia cheia.
- Então, novamente, quando é  que se cabe denúncia vazia?
A denúncia vazia é cabível em contrato com prazo igual ou superior a 30 meses, que se transformam em contrato por prazo indeterminado caso o locatário permaneça no imóvel por mais 30 dias sem oposição do locador, transformando-o em indeterminado.
Então a denúncia vazia caberá  a partir da indeterminação. A partir do momento que o contrato se tornou indeterminado, cabe denúncia vazia.
Ex²: Agora vamos imaginar um contrato de 20 meses. Nesse primeiro intervalo o locador não pode retomar o bem. Terminado o prazo de 20 meses, e terminado os 30 dias o locador não se opõe a permanência do locatário, o que é que acontece? Transforma em prazo indeterminado. Cabe denúncia vazia a partir daqui, da indeterminação? Não, porque a denúncia vazia só cabe no contrato quando o prazo dele é igual ou superior a 30 meses. Esse aqui é de 20 meses. Não caberá denúncia vazia.
Quando é que caberá denúncia vazia então? Só depois de 5 anos de vigência do contrato.


É possível que seu navegador não suporte a exibição desta imagem.                                             Término                   aqui não cabe denúncia vazia
                                          /                         
             20 meses               /        30 dias           
I                                      >                           I                                       >                                           
{                              21 meses                       }I___indeterminado_______...
                                                                                              39 meses
                                                                      
Então...
- Contrato com prazo inferior a 30 meses, somente comporta denúncia vazia depois de 5 anos de vigência do contrato, contados os 20 meses. Art. 46 e 47 da Lei do Inquilinato.
Então vamos fazer esta conta...
O contrato foi de 20 meses, e fluiu. O locatário ficou mais 30 dias, virou indeterminado. Então quanto é que o locatário já ficou nesse imóvel? 21 meses.
Quanto tempo que o locador ainda vai ter que esperar para manejar denúncia vazia? Como 5 anos são 60 meses, então o locatário ainda tem direito de ficar no imóvel por mais 39 meses. Porque será o somatório dos 21+39=60. Só depois desse período todo é que o locador pode denunciar sem um motivo. Nesse intervalo de 21 com 39 cabe apenas denúncia cheia.

c) Locação não-residencial – é aquela destinada ao exercício de uma atividade comercial de caráter urbano.
Lembram que eu disse né, que o critério para definir uma atividade como urbana é o critério da atividade. Então para eu saber se a locação é não-residencial, a atividade a ser exercida ali tem que ser eminentemente urbana (comércio, indústria em geral, etc.)
  A grande característica da locação não-residencial é o direito de renovação compulsória (obrigatória), que é um direito de permanência do locatário no imóvel ao qual o locador não pode, via de regra, se opor. Então o direito de renovação compulsória é o direito que assiste ao locatário permanecer no imóvel. O locador não pode se opor a esse direito, desde que o locatário cumpra os seguinte requisitos, ou seja, o locatário deve atender a estes 3 requisitos para ter o direito de renovação compulsória... e os requisitos são
    1. contratos escritos com prazo determinado;
    2. o contrato escrito tem que ser de 5 anos... 5 anos de contrato escrito;
    3. precisa ter pelo menos 3 anos de exercício da mesma atividade.

Isso é para garantir o ponto comercial.
Ex: Meu sogro ele tem uma empresa de transporte. Ele alugou um galpão onde ficam os ônibus, as vans e também é o escritório da empresa dele. Ele tem 4 anos de contrato escrito. Ele agora está no 5° ano. Só que o locador não passou para ele o contrato escrito desse ano. Ele continua no imóvel, paga os aluguéis normalmente, mas ele não recebeu o contrato relativo a esse ano. Ele tem direito a uma renovação compulsória? Não, porque o 5° ano dele não é de contrato escrito com prazo determinado, o 5° ano dele vai ser de contrato indeterminado.
Isso não está certo, pois o locador está querendo evitar que meu sogro tenha direito a renovação compulsória.

Olhem bem as duas únicas hipóteses em que o locador não é obrigado a respeitar o prazo... Art.52 da Lei de Locação: “o locador não estará obrigado a renovar o contrato se
      1. por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
      2. o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.”
Então só nessas duas hipóteses. Para vender, o locador não pode retomar e o locatário tem preferência na compra deste bem. Ele só poderá vender se o locatário não quiser continuar.

d) Locação para temporada – Art.48, da LI
“Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”
Só serve para residência e tem que ter uma justificativa e tem prazo.
O locador pode antecipar a cobrança de aluguel, salvo se ela tiver alguma garantia... pois se tiver garantia, não pode não.

Cláusula de Vigência
O locador pode retomar o bem para vender? Via de regra, não. Por quê? Porque só nas hipóteses do art.52 da Lei do Locador é que o locador não estará obrigado a renovar o contrato. E o locatário tem direito de preferência sobre esse bem objeto da locação.
Agora, se o contrato tem cláusula de vigência e o locatário não comprar, não exercer o direito de preferência, o adquirente é obrigado a respeitar o prazo do contrato.
- O que é cláusula de vigência? É aquela que impõe ao adquirente do bem locado o dever de respeitar o prazo do contrato de locação.
Ex: Então vamos imaginar que o contrato tem prazo determinado. Essa renovação compulsória, é bem pacífico na doutrina que o prazo que o locatário tem para ficar no imóvel é de ..... Então se o locatário tem direito de renovar compulsoriamente, ele pode ficar no imóvel pelo menos mais 5 anos. Se alguém compra esse imóvel locado e nele CONTRATO DE LOCAÇÃO tem cláusula de vigência, o terceiro adquirente vai ter que esperar pelo menos mais 5 anos. Cláusula de vigência serve para isso, fixar o locatário no bem, para o locatário ficar fixo naquele bem.
  Vocês têm que ficar atentos ao seguinte:
Se o locador se opõe ao direito do locatário de renovar, é necessário o locatário entrar com uma ação renovatória. O prazo para propor esta ação renovatória é no máximo de 1 ano (antes do término) e no mínimo de 6 meses (antes do término), e este prazo é decadencial (não basta notificar, tem que propor a ação renovatória).
Ex: vamos imagina que você é uma advogada diligente. Neste período aqui, a senhora fez uma notificação ao locador, para marcar o seu prazo. E o locador chegou nos últimos 6 meses e negou, eu não vou renovar. Mas você notificou no prazo da lei... você pode entrar com ação renovatória? Não, porque o prazo é decadencial. Então não basta notificar nesse prazo aqui não, você deve propor o procedimento. 

- Na ação renovatória, se não houver consenso das partes, o juiz decide o valor dos aluguéis.
- Essa questão da renovação compulsória só cabe na locação não-residencial.

Garantias Locatícias
Temos 4 garantias locatícias:
  1. Fiança
    O conceito de fiança está  no art.818, CC – “Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.”
    Então podemos perceber que a fiança  é uma garantia pessoal, pois uma pessoa garante outra pessoa ou garante a dívida ou obrigação dessa pessoa. Então, o fiador garante a obrigação do afiançado (do locatário). O locatário é o afiançado. Então se o locatário não pagar, quem paga é o fiador.
    Fiança é completamente diferente de aval.

    Fiança                                       ≠                                 Aval

                   - É uma garantia contratual                                                                    - É uma garantia de crédito
                (é uma garantia que vai estar no contrato)                                                ( só vai existir nos títulos de crédito)
                       - Tem B.O (benefício de ordem)*                                                                      - Não tem B.O
            - A responsabilidade/obrigação do fiador é subsidiária                                - A responsabilidade do avalista é solidária
                          - A fiança pode ser parcial                                                                     - O aval será sempre total 

    *Benefício de ordem = Pelo benefício de ordem o credor deve cobrar inicialmente do devedor principal e somente depois perseguir bens do fiador. Há uma ordem, uma seqüência... Primeiro eu cobro do devedor principal se eu for o credor, e depois eu cobro do fiador. O aval não, a responsabilidade do avalista é solidária.

    Então...
    Fiança é uma garantia contratual que possui benefício de ordem, impõe uma obrigação subsidiária, e pode ser parcial.
    Duas observações:
    1ª: o bem de família do fiador é penhorável. Do locatário que o devedor principal não é, mas o fiador é. ( art.3° da Lei 8009/90).
    2ª: o fiador pode renunciar ao benefício de ordem... então é uma renúncia lícita.


  1. Caução
    A caução é uma garantia real oferecida pelo locatário ao locador que pode consistir em bens imóveis, móveis e até mesmo dinheiro.
    • A caução em coisa móvel ou imóvel: não tem limite de valor.
    Ex: eu faço contrato de locação de um bem e o período todo do contrato, se eu somar o prazo inteiro do contrato e não pagar nenhum mês de aluguel minha dívida pode chegar no máximo a 100 mil. Então se eu não pagar nenhum mês de aluguel, minha dívida somando todos os aluguéis do período pode chegar a 100 mil. E eu tenho uma fazenda de 800 mil. Eu posso dar essa fazenda como garantia? Posso, porque embora o valor da garantia seja muito maior do que o valor da dívida, a caução em bens móveis ou imóveis não tem limite de valor. Então pode ser muito maior do que o valor da dívida, não tem problema.
    • Se a calção for em dinheiro: é no máximo 3 vezes o valor do aluguel.

  1. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
    Pela cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento o locador passa a ter o direito de promover o resgate dos valores aplicados no fundo, caso o locatário não pague os aluguéis e demais encargos.
    Ex:você é locador e o locatário não tem como te oferecer dinheiro, não tem como te dar bens em caução, e não tem como pagar seguro fiança. A única coisa que ele tem, que ele pode te garantir, é uma quantidade enorme de telesenas. Ele vira para você e fala assim: locador, eu tenho muitas telesenas do baú da felicidade, você aceita essas telesenas como garantia? Sim, desde que sejam muitas. Porque o que é a telesena? São títulos de créditos de capitalização. A telesena da Páscoa do ano passado esse ano de 2010 pode ser resgatada em dinheiro. Então se ele tem várias telesenas de Páscoa do ano passado, você consegue pegar parte do valor daquela telesena em dinheiro. O que é que esse locatário então fez, em relação ao locador? Uma cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
    Então, títulos de capitalização, por exemplo, é um fundo de investimento. Quem vai resgatar o valor caso o locatário não pague os aluguéis? O locador.

  1. Seguro – fiança
    Pelo seguro-fiança o segurador se compromete a garantir as obrigações do locatário, caso este (locatário) pague à aquele (segurador) a remuneração exigida.

     Sublocação
    Ocorre a sublocação quando o locatário aluga o bem para terceiros. Então, é o locatário é que aluga... ele aluga para outrem.
    A sublocação, a cessão e o empréstimo do bem locado exigem autorização expressa e escrita do locador. Ou seja, para sublocar, o locatário tem que ter autorização expressa do locador. Do contrário, é infração contratual ou até mesmo infração legal, porque a lei também fala isso no art.13. Se não houver essa autorização, o locatário subloca, empresta ou cede a locação infringindo a lei e também o contrato, o que é uma hipótese de denúncia cheia, e, portanto o locador pode extinguir o contrato.

    OBS (não cai na prova, mas é bom saber): Se o contrato se transformar em prazo indeterminado, o fiador pode pedir a exoneração da fiança, mas fica responsável por suas obrigações por mais 120 dias.
    120 dias contados dessa sua manifestação de exonerar. Então para se exonerar, o fiador tem que notificar o locador. A partir dessa notificação, o fiador ainda responde por mais 120 dias.
    Ex: vamos imaginar que o locatário ele não arrumou um novo fiador dentro de 120 dias, não conseguiu substituir esse fiador. O que é que o locador pode fazer? Denunciar o contrato, é uma hipótese de denúncia cheia. É uma novidade da lei.
    Se depois dos 120 dias o locatário não substituir o fiador, não apresentar um novo fiador... o locador pode denunciar o contrato.